房贷证券化启幕 中国版“两房”渐近

原标题：房贷证券化启幕 中国版两房渐进 地产去库存出有招在中央财经领导小组第十一次会议上确认消弭房地产的方针之后，住房公积金条例的修改工作开始启动，其中的最重要内容之一就是通过发售公积金贷款资产证券化，盘活公积金存量，协助更好的购房者取得低息贷款。从操作者模式上，与美国的两房差异并不大，但美国的两房证券更加简单，构成各种派生金融产品。同时，中国的住房贷款首付比例更高，风险要较低得多。央行的数据表明，截至2014年底，我国个人购房贷款余额为11.5万亿，公积金贷款余额为2.55万亿。

据估计，如果我国资产证券化亲率需要超过50%，才可共计获取7-8万亿的流动性。随着《住房公积金管理条例》的大修，一项不足以影响中国楼市后半程的制度正在呼之欲出。11月20日，国务院法制办公室发布《住房公积金管理条例（修改送审稿）》，征询社会各界意见。

其中具体，住房公积金管理中心可以申请人发售住房公积金个人住房贷款反对证券。该项看起来不起眼的条款，实质上为公积金贷款的资产证券化关上了政策窗口。而去年的930新政，早已具体反对商业性房贷实行资产证券化。有业内人士认为，如果上述政策以求实施，相等于打造出中国版的房利美和房地美（下称两房）。

其不仅可以切断房贷和资本市场之间的地下通道，性刺激个人住房贷款市场需求，而且对于去库存具有大力的意义。在中国楼市转入下半程之际，该项制度堪称影响深远影响。多位受访者认为，尽管美国两房曾在2007年经常出现兑付危机，但实行房贷的资产证券化仍是中国房地产业的大势所趋。

唯一必须疑虑的，是低利率环境下的市场信心。曾中断试点个人住房贷款的资产证券化，是所指将缺少流动性但需要产生平稳现金流（本息交还）的个人住房抵押贷款构成资产池，以资产池所产生的现金流（本息交还）作为支付基础，通过风险隔绝、现金流重组和信用增级，在资本市场发售资产反对证券的融资不道德。

其中，公积金贷款的资产证券化，其主体和支付基础来自个人住房公积金贷款。房贷资产证券化是个人住房信贷市场发展到一定阶段的产物。

按照中信建投的说明，其仅次于意义在于，通过资本市场筹措资金，减少资产池的规模，强化资金流动性。我国曾在2005年发售个人住房贷款资产证券化试点。

当年3月，建设银行发售个人住房抵押贷款证券05建元1期，两年后又发售07建元1期。随后美国次贷危机愈演愈烈，为了防止受到国外金融危机的不良影响，我国在2007年停止了上述试点。中金公司房地产行业研究员宁静鞭对21世纪经济报导记者回应，通过个人住房贷款发售MBS筹措资金的作法，与房利美和房地美的操作者方式异于。

但后者在2007年经常出现兑付危机，被指出是引起金融危机的导火索。两房也最后被美国政府托管地。

随着美国房地产市场转好和房价回落，到2014年，两房已基本偿还美国政府1875亿美元的援助金，美国政府于当年3月解散，两房之后沦为美国房贷资产证券化市场的主力。我国的房贷资产证券化试点某种程度在2014年重新启动。中国邮政储蓄银行于7月发售邮元2014年第一期个人住房贷款反对证券化产品，意味著时隔七年后，该项试点月重新启动。2014年9月30日，央行、银监会月发文认为，希望银行业金融机构通过发售住房抵押贷款反对证券（MBS）等措施筹集资金。

同日，住建部、财政部、央行牵头公布《关于贯彻提升住房公积金用于效率的通报》也明确提出，有条件的城市要大力实行住房公积金个人住房贷款资产证券化业务。

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