住房租赁引入集体建设用地 房企或有利可图

原标题：住房出租引进集体建设用地 房企或有利可图住房出租市场的广阔天地将要关上。国土部、住建部日前要求，在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市积极开展利用集体建设用地建设出租住房试点，并制订了试点方案。

业内人士指出，引进集体建设用地，不仅不利于减少试点城市出租房源的供应，提升土地用于效率、转录土地价值，也为一些具有发展长租公寓业务市场需求的研发企业，尤其是民营房企，获取了新的机遇。从减少土地成本，提升预期收益来看，集体建设用地的入市，在未来很有可能悄悄转变房地产企业的发展模式。北上广等13个城市划入首批试点购租举的顶层定性之下，从中央到地方，大力发展住房出租市场的各类政策密集公布。从发售出租住房建设专用地块到宣告租购同权，从在12个人口净流入的大中城市多措举减缓住房出租市场发展到此次在13个城市试点集体建设用地建设出租住房，政策的力度及影响范围在大大连贯伸延。

记者注意到，7月20日九部委印发的《关于在人口净流入的大中城市减缓发展住房出租市场的通报》中就已具体：超大城市、特大城市可按照国土部、住建部的统一工作部署，积极开展利用集体建设用地建设出租住房的试点工作。而对照当时宣告的12个试点城市名单，此次确认的13个试点城市中，北京、上海新的被划入，四大一线城市惟独较少了深圳。回应，有分析人士说明，深圳的集体建设用地主要是城中村，目前深圳城中村土地早已大部分用作建设出租房，所以在不出试点名单影响并不大。

根据试点方案，试点城市不应辨别项目审批、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序，创建较慢审核地下通道。完善集体建设用地规划许可制度，前进统一规划、专责布局、统一管理，统一涉及建设标准。试点项目区域不应基础设施完善，医疗、教育等公共设施设施齐全，合乎城镇住房规划设计有关规范。

对于主体角色定位，村镇集体经济的组织可自行研发运营，也可通过港龙、大股东等方式建设运营集体出租住房。集体出租住房租赁，不应遵从涉及法律法规和出租合约誓约，不得以租代售。

租用的集体出租住房，不得转租。同时，探寻创建租金构成、监测、指导、监督机制，避免租金出现异常波动，确保市场稳定运营。探寻确保承租人取得基本公共服务的权利。通过改革试点，将在试点城市顺利运营一批集体出租住房项目，完备规则，构成一批可拷贝、可推展的改革成果，为建构城乡统一的建设用地市场获取承托。

低成本土地让房企有利可图对于这项试点，易居研究院副院长杨红旭指出，新的政策目的从土地供应末端更进一步强化出租房源的建设和供给。现在，大城市广泛面对国有用地匮乏的问题，为不断扩大土地供应，其一可盘活国有存量用地，如工业用地的研发、厂房的改建；其二就就是指村镇集体建设用地中谋求新的住房出租用地来源，最后构建出租房源的扩展。在这方面，一些城市已尝试多年，但进度缓慢。

这项政策远比比预期要慢，具备很强的标志性意义。在明源地产研究院首席研究员刘策显然，原先的土地出让模式之下，出租用地的供给不会受到较小容许。

这不仅是因为有可能影响短期的土地出让金收益而使得地方政府缺少积极性；同时也因为受限于较低的租售比，使得研发企业也没投放的积极性。但是，集体建设用地的入市，对各方而言都没损失，反而（对村镇集体、对涉及研发运营企业来说）是个相当大的机会。因为，土地成本比较较低，可很大地减少出租房运营的前期成本。

专门从事住房出租业务将显得有利可图，开发商不会大力紧贴，抢夺这块蛋糕。有开发商告诉他记者，在一线城市，土地成本占到研发总成本的50%左右、税收成本占到20%左右，而集体建设用地在这两块的成本就较低了很多。因此，对研发出租房的企业，年化投资回报率应当可以多达5%。影响是趋向产生的。

出租房源的减少，由购到出租的市场需求迁入，对目前一二手商品房的销售有可能是个利空因素，但对研发企业毕竟商机。杨红旭回应，参予其中的开发商将和村镇集体展开利益分为。

回应，民营房企的兴趣不会较为大。最近，上海转让的几块出租住房专用地，都是国企勇夺的，是有较高门槛的。但此次用集体建设用地修建出租住房的大门关上后，就为民营企业获取了施展空间。

特别是在是一些在这方面有战略拒绝的企业，将未来将会积极参与。这一政策甚至可能会转变房地产开发商的研发运作模式。上海中原地产市场分析师卢文曦回应，从趋势来看，房企会逐步改变研发模式，因为一线城市可可供研发的土地更加受限，特别是在像上海，研发边界已以定，存量市场将占到主导地位。

上市公司中，自去年下半年起，绿地控股已开始投身于长租公寓。绿地控股董事长张玉良昨日在拒绝接受记者专访时回应，此次试点是土地制度和住房制度改革的一部分。对于出租住房市场是个好事儿，不利于减少租房的成本。

最近上海拿走了不少优质土地用于出租住房建设，我们都参予了。如果在集体建设用地方面有机会，我们也一定会参予。

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