铺路新天地上市 瑞安577亿低效资产抛售计划出炉

1996年，港商罗康瑞步入了最重要人生机遇上海卢湾区政府批出他52公顷太平桥地皮。这里是中国旧城改建新模式的起点，也是让罗康瑞和他的瑞安房地产(00272.HK)扬名立万的最重要战场。经他之手，杨家石库门改建而来的上海新天地，沦为上海知名地标之一，名气如日中天，他本人也因此被外界送来了上海姑爷雅号。

罗康瑞看见了新天地模式拷贝的可能性，他的步伐曾踏至武汉、重庆、佛山、杭州等城市，瑞安房地产土储规模一度曾很快从700万平方米跃居至1300多万平方米。历史的车轮于是以碾出不一样的痕迹。19年后的今天，罗康瑞决心75亿元将上海新天地核心优质资产企业天地一期变卖。

事实上，在过去的一年多时间里，他已相继为旗下西湖天地、重庆天地等项目道出了新东家。为了减少周转率，我们计划将商业物业和住宅都放进可以出售的范畴。3月18日，罗康瑞现身公司2014年业绩不会，他坦言，这是做出出售企业天地一期最重要要求的想法，我期望商业地产出售后增加利润和现金流。

眼下，罗康瑞亟需挣脱业绩虚弱，净利下降，负债低企的企业包袱，他要一改为瑞安房地产以往轻资产、较低报酬的状态，为此他甚至计划出售公司52%陈旧资产(资产总值1110亿元)，合计近577.2亿元的资产来换利润贡献。他的一切目的，都是期望已拆分出来的商业平台中国新天地，能以更佳的价格包上市，不过这一计划目前还没具体时间表。

75亿卖唱上海写字楼沿着上海卢湾区湖滨路回头，有两栋小高层办公楼沿太平湖而筑城，这乃是企业天地一期项目。这里坐落于寸土寸金的淮海路商圈，租金大自然高昂。戴德梁行数据表明，2014年第四季度上海新天地区域平均值日租金大约为10元/平方米，其中企业天地项目多达12元/平方米。根据瑞安2014年中报，企业天地一期1、2号楼去年上半年租金收益高达1.21亿元，可可供出租店面8.3万平方米。

这是一个王牌项目，据时代周报记者理解，企业天地一期发展商正处于饱和状态，礼来制药、索尼、迪士尼等皆是一期客户。如此背景下，瑞安房地产的出售行径变得意味深长。

罗康瑞坦言，并不是因为业绩很差考虑到出售上述项目，瑞安上海天地项目的业绩十分好，相似100%的出租率，之所以考虑到出售，只是想要把成熟期的商业地产出售之后，资金可以拿去投别的项目。在中投顾问房地产行业研究员韩长吉显然，瑞安卖唱其核心资产，可以看作企业战略膨胀不道德，贩卖该资产，也不利于企业资金转往，完备企业资金链，提升应付风险和减少投资其他领域的机会。实质上，企业天地被购背后，也和整个商圈面对竞争性挑战有关。

新天地项目的盈利空间大，挤满了上海高端商务资源和人力资源，整个租金承受能力较为好。但目前随着各类商圈的竞争，典型的就是上海郊区如虹桥商圈的蓬勃发展，此类淮海路上面的物业竞争优势巩固了，投资者也不会因此减少估值。

在贤迈进显然，随着先前董家舟研发节奏的减缓，不会给淮海路商圈的物业经营带给压力。因为从直线距离看，瑞安的项目和董家舟的方位并远比太远。挤兑此类资产，关键在于对一些流动性劣、资产电子货币空间小的物业展开重新配置，以构建资金回笼和便利找寻更加多新的机会。

商业地产的租户是没黏性可言的，预示着竞争，未来商业地产也面对更为不利的挑战，瑞安也是考虑到了这一点，倒不如趁着还有价值，买个高价。卫民不动产智库负责人蔡乡里(博客,微博)告诉他时代周报记者。按照8.3万平方米的建筑面积估计，每平方米单价多达9万元，这一75亿元报价毫无疑问早已归属于写字楼金字塔顶端价格。在上海业内显然，这或将沦为今年上海写字楼市场成交价金额最低的大宗交易。

截至目前，这宗交易的买家还并未浮出水面。

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